Pessoa física ou holding para alugar imóveis depois da reforma tributária. Para quem tem até 3 imóveis, o CPF fica fora do IBS e da CBS e a holding paga desde o primeiro. No Imposto de Renda, a holding do lucro presumido pode compensar. A conta com a lei e um exemplo.
Artêmia Medeiros · CRECI/PE 19.875
Rafael Costa · CRECI/PE 21.856
A pergunta que mais ouço depois da reforma é "preciso abrir uma holding?". A resposta honesta é: depende do tamanho do patrimônio e do que você quer resolver. Para quem tem poucos imóveis, a lei nova deixou o CPF numa posição melhor do que muita gente imagina.
Este artigo faz parte de uma série. Antes, vale ler quem paga e quem continua como está no aluguel.
Pode, no imposto sobre o consumo. A LC 214/2025 trata a pessoa física e a empresa de forma diferente:
Uma holding patrimonial que aluga imóveis próprios não costuma poder optar pelo Simples Nacional, então fica no regime regular.
Exemplo ilustrativo: um aluguel residencial de R$ 3.000 por mês. Imposto sobre o consumo, antes de créditos.
| Situação | Conta | Por mês |
|---|---|---|
| CPF, até 3 imóveis | fora do IBS e da CBS | R$ 0 |
| Holding hoje (PIS e Cofins no presumido) | R$ 3.000 × 3,65% | R$ 109,50 |
| Holding em 2027 | (R$ 3.000 − R$ 600) × 3,39% | R$ 81,36 |
| Holding em 2033 (estimativa) | (R$ 3.000 − R$ 600) × cerca de 7,95% | cerca de R$ 190,80 |
Para a holding, 2027 fica parecido com hoje. A conta sobe até 2033, quando o IBS estiver completo. A empresa pode abater créditos de IBS e CBS do que comprar para os imóveis, mas numa holding patrimonial esses gastos costumam ser pequenos.
Contrato de aluguel assinado até 16/01/2025 pode ter uma opção de transição: pagar 3,65% sobre a receita, sem créditos e sem redutor. No residencial, vale até o fim do prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro (art. 487).
É aqui que a holding pode compensar.
Ou seja: para quem tem renda alta e muitos imóveis, a diferença no Imposto de Renda pode pagar com folga o imposto sobre o consumo da holding. Para quem tem 1 ou 2 imóveis e renda moderada, muitas vezes não paga.
Quando eu analiso, eu olho para quatro coisas:
A boa notícia é que levar os imóveis para a holding ficou mais barato: o STF tirou o ITBI da integralização, até o valor do capital.
Holding não é moda nem atalho. Abrir uma empresa para 1 ou 2 imóveis pode trocar uma situação simples por uma estrutura que custa todo mês e paga imposto sobre o consumo que o CPF não pagaria. Faça a conta com contador e advogado antes de transferir.
Conteúdo educativo, não é consultoria jurídica ou tributária. Contas ilustrativas. CBS de 2027: cálculo do TCU de 28/10/2026, sujeito a ajuste do Senado. Números de 2033: estimativa.
No imposto sobre o consumo, não: no CPF você fica fora do IBS e da CBS, e a holding paga desde o primeiro imóvel. A holding só compensa se a economia no Imposto de Renda ou a organização da sucessão pagarem esse custo. Faça a conta com o seu contador.
Paga, como empresa do regime regular, com o desconto de 70% na alíquota e, no aluguel residencial, o redutor de R$ 600 por imóvel por mês (LC 214/2025, arts. 251, 260 e 261).
Contrato assinado até 16/01/2025 pode optar por pagar 3,65% sobre a receita, sem créditos e sem redutor. No residencial, vale até o fim do prazo original ou até 31/12/2028 (LC 214/2025, art. 487).
Desde 01/01/2026, a empresa que paga mais de R$ 50 mil por mês ao mesmo sócio retém 10% (Lei 15.270/2025). Abaixo disso, continua sem retenção.
Eu te mando a régua com os quatro pontos que analiso, para você levar ao seu contador com os seus números.
Pedir a régua Ler outros artigos
Corretora e consultora de investimentos imobiliários no litoral de Pernambuco · CRECI/PE 19.875
Atende quem compra no litoral de Pernambuco com análise de documentação, tabela da construtora e comparação entre empreendimentos antes de qualquer reserva. Instagram.
Engenheiro e corretor de imóveis da equipe Artêmia MedeirosConsultor de investimentos imobiliários, engenheiro de formação · CRECI/PE 21.856
Formado em engenharia pela universidade federal, com passagem pela Auburn University (Estados Unidos, 2013-2014). Cuida dos números de cada operação: fluxo de pagamento, correção, custos de transação e cenários de renda, sempre com as premissas abertas. Instagram.
Este conteúdo é informativo e não substitui análise individual. Valores, condições e prazos citados são os informados pelas construtoras e fontes indicadas na data de publicação e podem mudar. Simulações não são promessa de rentabilidade ou de valorização.
Holding não é blindagem contra dívida. O artigo 50 do Código Civil permite desconsiderar a empresa em caso de abuso, e a fraude contra credores anula transferências. A proteção real é de sucessão e governança, e o ITCMD agora é progressivo e calculado a valor de mercado.
O que a Lei Complementar 214/2025 diz sobre o aluguel de imóveis. A pessoa física com até 3 imóveis ou até R$ 240 mil por ano fica fora do IBS e da CBS. Quem entra tem desconto de 70%, redutor de R$ 600 e regra de hotel na temporada. Com os artigos da lei na tela.
O STF decidiu, no Tema 1.348, que levar imóveis para o capital de uma empresa não paga ITBI, mesmo quando ela compra, vende ou aluga imóveis, até o valor do capital. O que mudou, o limite e um exemplo com o ITBI do Recife.
