O STF decidiu, no Tema 1.348, que levar imóveis para o capital de uma empresa não paga ITBI, mesmo quando ela compra, vende ou aluga imóveis, até o valor do capital. O que mudou, o limite e um exemplo com o ITBI do Recife.
Artêmia Medeiros · CRECI/PE 19.875
Rafael Costa · CRECI/PE 21.856
Uma das barreiras para organizar o patrimônio numa holding era o custo de levar os imóveis para a empresa. Muitas prefeituras cobravam ITBI quando a empresa tinha como atividade comprar, vender ou alugar imóveis, que é exatamente o caso da holding patrimonial. Em outubro de 2026, o STF resolveu a questão.
Este artigo faz parte da série sobre holding depois da reforma.
No Tema 1.348 (RE 1.495.108), com repercussão geral e julgamento encerrado em 19/10/2026, o STF fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada: vale mesmo para empresa com atividade imobiliária, salvo simulação ou fraude. A decisão foi por maioria, e o acórdão ainda não foi publicado.
A imunidade cobre o imóvel até o valor com que ele entra no capital da empresa. O que passar disso paga ITBI, regra que o STF já tinha fixado no Tema 796, em 2020.
Exemplo ilustrativo: um imóvel de R$ 1 milhão integralizado por R$ 600 mil paga ITBI sobre os R$ 400 mil de diferença.
No Recife, a alíquota geral do ITBI é de 3% (Código Tributário Municipal, art. 52, II). Exemplo ilustrativo:
| Patrimônio levado para a holding | ITBI de 3% |
|---|---|
| R$ 2.000.000, antes da decisão | R$ 60.000 |
| R$ 2.000.000, até o valor do capital, depois da decisão | R$ 0 |
Cada município tem a sua alíquota. Confira a do seu antes de decidir.
A decisão tira uma barreira, não decide por você. Antes de transferir:
Conteúdo educativo, não é consultoria jurídica ou tributária. Fontes: STF, notícia de 21/10/2026; Conjur, 21/10/2026; Código Tributário Municipal do Recife, art. 52, II.
Até o valor do capital, não: o STF fixou no Tema 1.348 que a imunidade vale mesmo para empresas do setor imobiliário. O valor que passar do capital paga ITBI.
Sim. Foi julgada com repercussão geral, e a tese se aplica aos casos parecidos em todo o Judiciário.
Em caso de simulação ou fraude, e no valor do imóvel que passar do capital integralizado.
Eu te mando os pontos para levar ao seu contador e ao seu advogado, com o limite do capital e o ITBI do seu município.
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Corretora e consultora de investimentos imobiliários no litoral de Pernambuco · CRECI/PE 19.875
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Engenheiro e corretor de imóveis da equipe Artêmia MedeirosConsultor de investimentos imobiliários, engenheiro de formação · CRECI/PE 21.856
Formado em engenharia pela universidade federal, com passagem pela Auburn University (Estados Unidos, 2013-2014). Cuida dos números de cada operação: fluxo de pagamento, correção, custos de transação e cenários de renda, sempre com as premissas abertas. Instagram.
Este conteúdo é informativo e não substitui análise individual. Valores, condições e prazos citados são os informados pelas construtoras e fontes indicadas na data de publicação e podem mudar. Simulações não são promessa de rentabilidade ou de valorização.
Pessoa física ou holding para alugar imóveis depois da reforma tributária. Para quem tem até 3 imóveis, o CPF fica fora do IBS e da CBS e a holding paga desde o primeiro. No Imposto de Renda, a holding do lucro presumido pode compensar. A conta com a lei e um exemplo.
Holding não é blindagem contra dívida. O artigo 50 do Código Civil permite desconsiderar a empresa em caso de abuso, e a fraude contra credores anula transferências. A proteção real é de sucessão e governança, e o ITCMD agora é progressivo e calculado a valor de mercado.
O que a Lei Complementar 214/2025 diz sobre o aluguel de imóveis. A pessoa física com até 3 imóveis ou até R$ 240 mil por ano fica fora do IBS e da CBS. Quem entra tem desconto de 70%, redutor de R$ 600 e regra de hotel na temporada. Com os artigos da lei na tela.
